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  郁亮:长租公寓赚不了大钱 万科要做活到最后的企业  
   
  发布时间: 19-11-29 10:36:40am     
         
 

     在地产行业形势波谲云诡的时刻,万科集团董事长郁亮一如既往地抛出自己的鲜明观点。

  在日前万科召开的北方媒体交流会上,郁亮指出:“我理解的房地产长效机制的核心问题,就是如何实现‘住有所居’和‘居者有其屋’。”

  此前郁亮曾在公开场合指出,放眼海外可以借鉴日本东京的经验,让年轻人不仅可以在大都市圈买房,而且还能住得好。他坦言,一个城市的房价如果持续过高,阻碍优秀年轻人进入,这样的城市恐怕也会丢掉竞争力。

  此外,郁亮对于万科集团自身的发展也有深刻认识:“万科要当好‘农民’种好地,当好‘农民’就是要争做时代好企业,我们从来不预测天气,但要做活到最后的企业。”

  参考东京实现“居者有其屋”

  今年730日,中共中央政治局会议召开,会议提到,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  怎么去理解房地产长效机制?郁亮给了比较直观的解释:“住有所居指的是城市绝大多数家庭,都应该获得有尊严的基本居住条件,居者有其屋则是指城市的大多数家庭,最终都能拥有自己的基本住房。”

  郁亮认为,有尊严的基本居住条件是指,比如说不住在地下室,起码是有窗子的地方。除了硬条件以外还应该有软服务,比如现在租房子的人很多,租房者的孩子也能够妥善解决教育问题等。

  居者有其屋是由于年轻人在初入社会时没有很高的购买力,所以有人才安居房、公租房等,但我们对人才的概念应该更包容。在郁亮看来:“北大清华毕业生是人才,优秀的环卫工人、快递小哥也是人才,因为一个城市的生活不可能离开环卫工人、快递小哥。”

  纵观海外市场发展,郁亮指出东京的发展经验值得借鉴参考:“很多人说中国人口多,但东京人口比北京还多,城市面积比北京小,平均每个家庭却有1.17套房子。而且仔细看房子价格,市中心通勤1小时左右的范围房价每平方米1万多元,半小时左右是每平方米两三万元。”

  “东京能做到如此,我们也能做到。”郁亮认为,一方面是不断提高土地的开发效率。东京都市圈有60%的土地拿来做开发,而国内大城市中,深圳土地开发率大概在46%左右,上海大概在30%左右,北京、广州则都不到10%

  另一方面则是轨道建设问题,东京大力发展轨道交通,解决了分散居住带来的出行、城市拥堵问题,轨道交通在整个公共交通中的出行分担率达到80%以上。国内大城市与此相比还有较大距离。此外,轨道交通还会为沿线提供高密度的社区,包括办公、休闲、消费等。

  “城市发展高低潮万科都在”

  如今城市发展进入新阶段的背景下,万科在存量时代因时而变,正在做出新的选择。

  万科高级副总裁兼北方区域首席执行官刘肖指出,以往城市化更多是从空间角度发展 ,而今天的城市化更强调内容的赋能。未来,万科将关注内容赋能,将完成空间到内容视角的转变。其中,科创园、文创园将是万科北方区域未来重要的产品线之一。

  万科北方区域提出了未来三年的五个新引擎,包含TOD、科创园、产业小镇、旧改和文创园,建立新的差异化城市资源获取能力和产品构建能力。

  今年9月,万科和大连市政府签署深化合作协议,合作项目预计总投资450亿元。积极推动轨道+物业开发、历史文化街区保护利用、新兴产业双创中心、冰上运动及相关产业示范基地等项目落地。

  针对“投资不过山海关”的坊间说法,郁亮认为:“万科与城市同步发展,就是说城市发展高潮的时候我们在,低潮的时候我们也在。”他指出,这几年明显感觉到东北地区的进步与发展,从这点上来说东北潜力仍然很大,没有觉得有山海关的“关”存在。

  沈阳万科总经理肖劲指出:“现在文创、科创领域政府都非常支持。还有一个原因,东北算是IP和资金上的发展洼地,不少企业都争着去投资,在东北文化的加持下,万科也在做文创项目,相信也能做得很好。”

  针对北方不同城市的发展前景,郁亮指出,产业化布局和城市发展是同步的。城市需要做什么万科配合做什么,可以略微领先,不能滞后,但是过于超前也不合适,所以万科会关注不同城市发展来布局。

  针对长租公寓的发展,郁亮指出长租公寓赚不了大钱,但租购并举是大的趋势。

  刘肖指出,长租公寓目前是“窄门”,但看好未来。首先是要从土地供应上根本解决问题,另外长租公寓的成本,比如说电、停车等各种系统需要做出调整,最后一个是需要学区,需要政府、企业和市场等方方面面的发展和完善。

从“活下去”到“活到最后”,郁亮的危机感一直很强:“万科要当好‘农民’种好地,我们从来不预测天气,但要做活到最后的企业。”

 

 
   
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