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陈婷：
各位嘉宾大家下午好！我们开始今天下午的讨论，今天讨论的主题是房地产业：泡沫增长还是理性发展？我是《环球企业家》杂志社的总经理，我叫陈婷，担任主持。下面给大家介绍在座的嘉宾，中国房地产协会会长杨慎先生、建设部政策研究中心主任陈淮先生、全国工商联住宅产业商会会长聂梅生女士、中国土地矿产法律事务中心副主任叶明权先生、国美置业总经理禹晋永先生。
说到泡沫大家都是不愿意面对的，政府更不愿意面对，从2005年开始，政府出台了一系列宏观调控的政策，从现在看上海、杭州这些地方的房价明显有所回落，成交量也减少，但北京我接触一些开发商他们还比较乐观，他们觉得政府这种行为不会太长期，说这种需求是不可能被抑制的，有人预测9月份北京的房市会回暖，今天请到的嘉宾有学界，也有企业家和政府的，我们听听他们的观点，首先有请聂教授。
聂梅生：
这次宏观调控是以平议房价、稳定房价为目的，到底是不是泡沫？各有不同的说法，目前的形势从平议房价和稳定房价来看，大起大落没有。有的地方是稳中有升，有的地方是稳中有降。总的情况是交易量下降，持币待购增加，目前宏观调控下的房地产是这样的情况。我认为还会持续一段时间，但各地方情况不一样，因此基点不一样，水平不一样，发展的空间也不一样，尤其现在要注意各个地方的不同政策，因地制宜。有的地方会稳中有升，有的地方会稳中有降，观望会延续一段时间，但有的地方已经打破了。
陈婷：
有请杨会长。
杨慎：
房地产一个是讲泡沫增长，一个是讲理性发展。我在两者之前，我倾向后者，基本的依据是我们中国的房地产目前三个基本平衡。
第一是总量基本平衡。
第二，结构基本合理。
第三，价格基本稳定。
当然基本稳定的概念并不是没有波动，经济生活当中波动是正常的现象，这三个基本就是目前房地产总体态势，从这个意义上讲，中国房地产处于理性增长时期。
陈婷：
杨会长意思就是不存在泡沫了？
杨慎：
局部地区资产的价格高于价值，但作为全国房地产业来讲，不存在泡沫，整体上供大于求出现的总量上升，不存在泡沫。
陈淮：
说中国房地产市场，很多人都会说日本的广场协议，我听起来就像一个很穷的村子刚过上小康生活，这时候村长得了糖尿病，然后村里面就开始讨论我们刚克服了肝炎、夜盲症，这之后会不会成为糖尿病的高发区？很遗憾的是大家没有真正读过广场协议，而是人云亦云。1948年美国占领之后制定了日本振兴计划，把日元贬值到1日元兑360美元，后来由于实行了新的经济政策，美元和黄金脱钩，日元才升值为1美元对312美元。之后发达国家实行浮动汇率，日本也实行浮动汇率，22年的固定汇率帮助日本成为一个外向型经济发展的大国，1971年起的升值到1985年广场协议13、14年里的升值，才是我们重点应该研究和面对的阶段，而不是广场协议之后的时候。
这几年日本成长为第一流的大国，走上了质量、工艺、品牌、售后服务的竞争，1981年之后日本钢铁能耗相当于美国的56％，而且在这一段时间日本创造了全面质量管理一系列提高管理水平、降低成本、提高竞争力的很多管理革命，这才是我们需要研究和比较的。动不动把人家得糖尿病的阶段拿出来作为我们刚刚起步、刚刚克服肝炎、夜盲症比较，担心我们是否成为糖尿病的高发期，我觉得比错了阶段。谢谢！
陈婷：
下位有请禹总，国美今年在房地产市场上可以说是逆势而上，昨天看到一个资料非常的吃惊，3年进入中国房地产业15强。想问一下支撑他这种野心的动力是什么？
禹晋永：
主持人言过其实了，其实没有这么厉害。前面杨会长和隔壁的嘉宾谈了他们的看法，我们来之前没有经过沟通，但我都赞同他们的看法和相比。国美之所以今年开始，国美是新的公司，去年年底、今年年初我跟黄东易先生打造的资本地产公司，现在就是在全国跑马圈地，很多地产商觉得今年房价过高，老百姓呼声太高，为什么国美投入一些巨资？因为我们今年准备拿出50亿资金在全国圈地。我很赞同隔壁嘉宾讲的观点，确实使阶段性的抵触。我们希望通过我们的努力组建新的公司，在三年之内跻身中国房地产行业前15强，我们认为是非常容易的事情。纵观现在房地产业，大部分都是以国有企业为主，像国美这样的民营企业比较少。不管怎么调整，外资进入，我们民营也好，反过来到中国收购也好，我们可以成为外资，也可以成为民营，我们都可以做到这一点。
我们觉得达到这一点需要理论的支撑，也就是对中国房地产业要有正确的认识。我认为现在重要性房地产是一个理性的发展，当我们理性的时候才会做一些理性的思考，当我们很盲从的时候，我们就会在那个地方胡言乱语，甚至跟有些媒体做一些殴打。之所以今天这样，我们要做理性的思考，我觉得要说今天的房价，我也赞同建设部总经济师的讲法，现在房价并不是很高，而是相适应的水平，房价会不会涨？会涨。随着土地市场的规范，由原来土地协议转让到招拍挂，所以说理性来讲，今天的开发商在土地里面想获取的差异，将是越来越少，几乎等于零。开发商做出来就是要靠提高房屋的品质和服务，仅仅获得售楼的价格，在楼里面取得收益，如果这样这个土地市场在不断的供应，但世界上真正没有一家工厂在生产土地，最近北京市土地局发出信息，还讲向市场提供多少平方米的土地，一个是增大土地供应，还有平物价的意识。土地并不是可以用简单的经济杠杆来衡量，因为土地不可以再生，拿出土地对市场进行调节，这种调节本身就是错误的。土地供应量再多，并不等于市场销售价格减少，这个逻辑是很清晰的。按照这样的说法，今天的土地市场随着不断的规范，同时最近新的信息，土地一级市场仍然在进行规范，可钻的空子几乎比较小。通过竞争的价格还会不断的攀升，北京最近有一个很大的建筑用地，由当地的市场行情，建楼的行情是5000，盖出的房子成本是4000，不管你抛售多少土地，代表你物理的转移，对市场的抑制作用起不到。所以价格还会不断的攀升，作为开发商希望获得一定的利益，作为老百姓需要有一定的引导，现在房地产是理性的发展，可想象的空间比较减少，更多的注重于服务，价格的上升并不意味着这个市场就有问题。更重要的一点，今天的地产市场在什么地方出现了问题？不是高端市场发生问题，而是低端向市场提供的经济适用房出现了问题，因为我们没有提供给需要安居乐业的人提供居住的地方，并不像香港有廉租房，而我们做经济适用房会面对富人的挤压。所以大量的老百姓对低端房地产市场需求矛盾反映到了高端市场，这是一种误导，我的倡导就是让富人花大价钱买高端的房子，让穷人去享受廉租房，这也是合理的。可以说政府对低端市场监管不利，在监管上出现了问题，并不是土地本身出现了问题。谢谢大家！
叶明权：
拿到题目我觉得有点儿无从抓起，说中国房地产市场存在泡沫也好，或者有其他什么也好，某种程度上有一定炒作性。我觉得不能把点上的发烧，可能有少数城市之前土地性投资比例比较高，价格和价值问题突出一些，点上面的发烧或者面上有一些结构性的问题，有的专家叫做面上叫发炎，点上的发烧、面上的发炎就说中国房地产市场存在泡沫。到现在为止，我们有看到泡沫的标准是什么吗？而且房地产区域性特点非常强，每一个区域情况不一样，你说泡沫不泡沫没有拿出一个标准。为什么说还有泡沫呢？我说中国房地产并没有存在泡沫，中国房地产市场本身起步比较晚，在他发展过程当中遇到一些问题。但通过这一轮的调控，起码烧退了，但面上结构性的发炎问题还没有解决，房地产市场它有一个长期性、复杂性的特点，即使你政策出台，政策效应发挥还需要一段时间。所以不能笼统的讲理性泡沫。联合国对70多个国家统计，置业用地占房地产50％，我们国家基本上在这个合理范围之内，不能说它存在泡沫，面上还是健康的。
陈婷：
我今天既是主持人，也是消费者，听了各位嘉宾介绍之后，我心理的石头也落了地，可以放心买房了，但政府还是不遗余力的出台抑制措施，我们不能说政府错了，我们只能说政府针对的对象是投机者，而非投资者。在这之前我接触几位温州的企业家，他们更多是投资者，在投机和投资之间怎么界定呢？我想听听几位嘉宾的意见和建议。
陈淮：
我就主持人的话题做一个纠正，政策到现在为止，我们老百姓买普通住宅仍然享受期半征收的政策，利率仍然享受打九折的政策。
陈婷：
对于投资者呢？
陈淮：
你刚才把压制的问题没有说清楚，投资者不管买国债，还是买股票，还是买房产，你面对的风险是由你自己承担的，国家出台国债的打压政策过吗？出过还是没出过？我告诉你，国债在2004年3月份曾经一张票面值达到80块钱，跌去了25％。现在又恢复到了100块钱左右，因为利息提高，它的机会收益提高，这是很明白的经济学概念，市场上的价格涨跌很正常，不要把市场上所有的价格涨跌都跟政策联系起来，这是不对的。
陈婷：
在会前我跟杨会长有过交流，杨会长说，现在缺乏的是投资渠道，所以大家会想办法投资房地产市场，杨会长我想听听您的观点。
杨慎：
大家在去年房价上涨过快以后，大家都有共同的问题，就是为什么在2004年中国的房价突然从过去的每年上升指数3到5％，突然上升到了15％，增加了十个百分点，为什么会这样？大家都在讨论，追究它原因，我经过思考我认为很大程度上，中国大家都在买房，买房的人很多，投资性买房的人比较多，因为大家没有其他的投资渠道，银行贷款只有1.98％，后来提升了一点儿，只有2％左右，物价指数是3到5％的正数，银行存款只有2％，在这种情况下，人们为了保护自己的资产，使得自己的资产保值升值，就选择一个他认为最理想、最保险的渠道，任何东西目前来看，都没有住房稳妥。在这个情况下，很多人就从事了房地产的投资，这种投资行为，我个人认为无可非议，不能把这个行为视为非法的行为进行打压，是否涉及中国土地资源问题，当然我们不主张大家都买房，但这几年房地产投资增加，很大原因就是大家没有其他的投资渠道。
聂梅生：
我很想说一下对这个问题个人的看法，可能会有一些不同的意见。我个人认为，现在关于房地产不动产的属性并不是讨论的很清楚，就像陈博士和杨会长讲的一样，中国房地产市场才发展了10年，在这10年当中买房子本来就是不动产，我认为既是消费行为，又是投资行为，只要买房子就是投资行为，只有租房子才是消费行为，最近有一些经济学家提出了大胆的建议，这里面有一个混淆，不管怎么样中国是支持解决中国的住房问题。为什么我开始讲宏观调控，确实今年出台很多的政策，这是不可否认的，在全国出现目前的僵持阶段，有关部门也提出来了，“抑制投机、控制投资”，这在报纸上通篇都有。我认为在中国买房天经地义，无可非议，并没有说一家买房子纯粹就是消费，这不可能，只有租房子才是。最近我和国家统计局讨论，因为有很多人问CPI指数不含房价，应该把房价含进去，这不应该含，就是因为房地产有投资，算到固定资产投资里面，只有虚拟房价这一部分，你投资这部分，相当于这一年的房价这一部分才能放到CPI指数里面去，全世界的统计方面可以看出房地产是不动产，既是投资，也是消费。
中国目前的情况来看，我在很多场合按照我的思路讲，中国目前的房价问题和房地产投资问题不能单独的看，跟股市、汇市都有密切的联系，在座有很多的外国朋友，2006年我们将在WTO条款上金融接轨，不管你愿意不愿意外国资金是要进入中国的，这种情况下，中国人不投资，外国人也要投资，所以房地产形态在最近发生了非常深刻的变化，也就是2005年。
关于投机和投资有什么区别？区别在于投资是长线的，比如我为了房子的升值或者出租，希望固定资产投资可以升值。国家的固定资产是一种投资，个人买房就是个人的固定资产投资，投机是一种短期炒作，并不是为了出租，而是为了马上倒手卖出去。我一个小时之前刚刚从上海回来，确实控制房很多，而且房价也是涨的很厉害，最近上海出台一些在二环之外有一个指导性的房价出来，在这样一个情况之下，一些局部地区在投机确实对这个地区房价影响比较大，从政府出台一系列政策当中，说到抑制投机、控制投资的说法，是客观存在的。但投机倒把这件事情风险是自负的，比如股市当中不允许炒股，但就是有人炒股，投机倒把罪是道德层面理解，而不是法律层面。
陈婷：
政府的宏观调控和房市低迷确实是非常残酷的现实，您怎么看待这个现实？
陈淮：
第一我不承认残酷这两个词，我们让更多的老百姓有房子住，让有限的资源供给，不是有限满足富人的奢侈消费，而是更多的先满足老百姓的住房需求。宏观调控和房市低迷了，这个说法也不成立，在过去20年来，城镇居民人均住房面积从5平方米提升到25平方米，城镇人口在20年中，从1.9亿提升到5.4亿，提升了180％，在城镇人口这么大增长的情况下，老百姓住房有这么大的改善，是全世界过去200余年当中没有过的奇迹。而且一个月前建设部公布的一组中国城镇居民住宅基本状况的指标显示，我们现在150亿平方米的住宅当中，有80％的产权是归老百姓私人所有的。而仅仅在20余年前，别说有房子，人们都不可能拥有固定资产，连存款都没有几家有，我们从一个一穷二白的情况下，现在80％的房产归老百姓，我们走过了很长一段路，到2004年全国住宅竣工面积是5.5亿平方米，平行每人提高了1平方米多，而这里面只有不到三分之一是房地产业提供的，包括国美在内的房地产商提供的。因此我们注意到，宏观调控影响和涉及只是很小的一部分供给，在这部分供给当中，我们努力鼓励，其中包括经济适用房、普通住宅仍然受到鼓励的，只是抑制富人奢侈性消费，只是抑制那些浪费土地资源的消费，只是抑制不合理的享受性的消费，这才是症结所在。
陈婷：
宏观调控首先影响最直接就是企业，企业家发言更有发言权。
禹晋永：
刚才陈博士跟主持人讲的是两个层面的问题，陈博士的理论跟我要倡导的东西很相象，就是富人买高端的房子是合理的，政府有责任解决老百姓低端房子的供应。为什么说是两个层面的问题呢？主持人更多是在房地产市场，而陈博士是站在国家宏观的角度就房地产整个现象和趋势做一个业态的分析，或者说是政策性的比较，权威的数据。我觉得本身就不是一个层面上的问题，今天很多的地产商说，今天的房地产市场比较残酷，这种说法我赞成，因为是成立的，但从理论上是不构成的。因为今天绝大部分开发商是在低级、二级层面上进行开发，仅仅是有点儿钱就买一块地，然后二级开发卖完了地再买地。对于国家宏观上的东西想的比较少一点儿，因为我做企业开发很多年，可以很公平的讲两句，开发企业读书人比较少，我实话实说。今天的地产业有多少博士？没有10个，专业的博士我都可以跟你说的一清二楚。我觉得这是一个层面上的问题，今天是中国企业峰会，不能把低端的说法拿到这上面说。
所谈到的中国地产在经营上面考虑，并不是像我们向高端发展，我们今天谈话的问题像陈博士讲的，政府确实没有要抑制这些东西，只是要做一些正确的引导，目的是让富人买高端房子，让老百姓去买经济适用房，让他们过的安稳一些。因为我是研究公共经济的，对政府包括前面提到的房价问题，通过招牌挂市场之后，这样可能加强公共财政，对国家支柱产业来讲是有益处的。
陈婷：
我收到了一个纸条，问陈博士，陈博士您认为中国房地产市场有投机行为吗？投机和投资是怎么界定的？难道您觉得住房的消费者就只是老百姓吗？
陈淮：
我回答两个问题，一个是对残酷两个字的诠释，残酷只是开发商的感受，如果大家有这个感受的话，我们可以清楚的说有没有宏观调控，市场永远对你是残酷的。80年代末中国才开始学做家电，国美很了解这个历程，中国现在成为世界第一大家电大国，那么快的发展过程，那么好的市场、产业，但最初做家电的名牌企业活到今天的屈指可数，风调雨顺、光辉灿烂，对任何企业来讲面对同样是残酷，有没有宏观调控你都要面对残酷，很遗憾这是客观规律。
第二个问题我想借助禹总所在企业的亲身经历，投机是投资中的一个组成部分，而且越大的投资恰好是市场中分散风险、平衡供求不可缺少的组成部分。如果种粮食和吃粮食总是直接对垒，我们建立不起市场经济，粮食多马上就是供大于求，粮食少马上就供不应求，当年家电企业和家电消费者直接对垒，他们面对是垄断价格，或者走后门、批条子，除了一个国美，第三者出来了，大家消费者不要怕，有大哥我呢，你们九个厂家家电我包了，我一块买过来，便宜给消费者，打破了垄断。第三者的参与吞吐压低了价钱，平衡了价格，调节了市场，包括今天讨论的主题也是一样，我们市场当中缺乏一个角色，开发商建房子之后，禹总讲销售房子，可能有些不需要你卖房子，有人说禹总把你国美开发的楼盘都给我，我来卖房子。
禹晋永：
国美就是这样。
陈淮：
从供大于求买到供不应求的时候我再卖，这是不是投机呢？恰恰是这种投机起了蓄水池的作用，市场经济客观规律使然，如果你在市场经济客观规律情况下，用计划经济去做，那你只能用残酷来说了。
禹晋永：
其实今天国美为什么在很短的时间之内在国内形成这么一个趋势和现象呢？因为国美进来就是打造资本地产的概念，说到资本地产，陈博士讲的时候就讲这个概念，就是生产商和销售商直接见面，这就导致您最后没有饭吃，国美置业最不同就是倡导资本地产，通过中间的环节构建这样的平台，我们自己开发的房子建立商业的平台，但从资金方面来讲，我们更多的是跟国外的基金合作者，同时我们也在香港建立自己的基金。我们自己生产的产品，我们也会讲房子交给房托基金购买，达到调节市场供求的关系。
第二，业余资本地产概念的出现，有资本大举进攻，现在虽然是非常小的市场，但未来市场是非常广泛的，完全可以取代二级市场的开发。一个房子1万块钱卖到2万块钱就是暴利，政府会抑制你，老百姓也会骂你，市场也不一定认可你，但你将房地产的权益1块钱卖到2块钱就是一个垃圾股，但我们今天看到的百度可以达到100多亿美金。为什么靠政府？企业要靠自己的方式运行，任何的联盟、组织、协会，这些是没有用的。国美从来也不参加这些东西，为什么没有用？因为老百姓需要活生生最能够感受到自己的东西，比如像住房，国美开发的国美第一城就在青年路上，每一平米4500块钱，隔壁的楼5500，我们一平米比别人少卖1000，别人三年卖不完的房子，我们一夜之间可以卖完，表面上少收入10个亿，但这几年我们能挣多少？这个利润早就出来了。我们在8.05亿摘牌下来建的国美商都，我们是一平米9000到9500，但周边都是1万多以上，你买我们的房子我们五会给您提供一系列的服务包括按揭等，这是其他公司不可比拟的。我们在商业市场当中进行销售，我们真真切切考虑一个产品在同样的情况下会把价格降下来，所以我们在地产里面有自己的口号，就是做均价房。所谓均价就不是最高的房子，就像现在的国美电气一样，国有的家电企业都很多，经常是有问题找市长，找市长享受到阳光普照，存在到今天的这样的企业恐怕已经没有了。像前一阵子我们收购了爱多，像这种擦屁股的事我们国美做了很多。国美靠一台一台的电器起家，黄光裕先生起家到现在，应该是中国人的自豪。当然我们在做好家电零售业的同时，我们想的是更好为老百姓少付出钱，有一次《对话》节目，黄光裕先生拿出一块钱，意思就是我们想办法帮助老百姓节约每一块钱，我们对今天的地产市场进行了理性的分析，我们不认为是泡沫市场，所以我们才敢大胆的出手。很多地产商认为现在是残酷的时代，政策不明朗的时代，甚至一直在等，国美也要等吗？因为我们很清晰，我们拥有什么样的理论，我们根据市场来调节，当我们明确这个理论之后，我们会大打出手。
聂梅生：
其实我不在乎禹总说协会也好、商会也好都没有用，个人有个人的看法，可惜杨会长和我恰恰是中国房地产协会和商会的会长，我倒是觉得禹总刚才讲的国美运行模式，我也从很多媒体当中看到，不乏为中国一个运行模式，但绝对不是唯一的模式。因为我研究过，国内外的房地产运行态势，比如正在中国讲课的美国最大的房地产开发企业普蒂，而且刚刚给万科所有的经营层讲课，现在正在跟清华大学、MIT一起来做讲座。在中国目前房地产开发商业模式有三种，加上禹总这个模式就是四种。
第一种模式，就是万科走的路，不管怎么说他是中国优秀的企业，走的基本上是标准化、内涵发展的模式，走的是产品，我就不多说了，走的很成功。
第二种模式，就是走资本的模式，在房地产市场当中现金流是非常非常重要的，像申总十锅开水五个盖、六个盖，飞快的倒这些锅盖，然后做起来，在现金流的运作当中使楼盘能够发展，所以三年当中做到受业界瞩目。
前天松林讲过一句话，也就是在《北青报》十周年讲的话，说我现在开始做二手房，不做一手房了，说一手房开发商都太厉害了，我打不过，我很快会把二手房做最大，很快超过迅时（音）中国，超过它我就是老大。第三种就是租售并举，如果没有物业的房地产产业是不完整的产业，应该回归到不动产本来的本性，就是物业。这就是为什么摩根斯坦利等基金到中国都来买物业，并不是圈地卖楼。
第三种不管是汽车还是房子，永远像劳斯莱斯一样，就做一个牌子。我相信有更多更多房地产开发的模式，但我相信不会只有一种。
杨慎：
中国房地产我们一定要认识它的特点，房地产在国际上是第三产业，是发达国家产业结构调整之后，随着人员的调整和流动，形成一种以买卖、存量住房为主、开发经营为主的房地产业，中国房地产发展是从80年代开始，中国前三十年一共盖了多少房子？7平方米，原163个人才有一套房子。带有明显的货物生产型特点，并不是国际上的房地产业经营开发型，并不是第三产业，而是第二产业、第三产业混合，在这种体制下，中国应该走向开发经营、租赁并存，既卖房子，也存有购买其他房地产的形式，第三个阶段，过渡到以经营为主，并不是建设房子为主，建造房子为主，10年、20年中国脱离不开这样的阶段，跟国际接轨模式应该是以经营为主，并不是以开发为主。所以我赞成聂教授讲的观点，未来房地产业应该是从第二产业为主，转向第三产业。
提问：
非常感谢，这些嘉宾讲的非常好，给我们留下很多的信息，房地产这个行业对于外国来讲是不太了解的，这个行业在中国发展的非常快，让我们觉得非常有吸引力。我想在这里问两个问题，品牌在中国房地产业当中是否很重要？美国很明显，有品牌就会卖的价钱很高，在中国品牌会很重要吗？像SOHO。还有一些搞私营大学的企业要么就是买，要么就是自己盖校园，他们周围也有一些房地产，这是一个其实，房地产发展跟校园是否有关联？
聂梅生：
品牌在中国的房地产企业是越来越重要了，但由于中国房地产开发企业只有10几年的历史，所以在发展的过程当中，中国目前的阶段无论从开发企业，还是从消费者，都是从项目走向了企业，原来大家比较重视什么什么花园，什么什么项目搞的如何，开发商也比较重视包装它的项目，从项目走向了企业，这是第一步，然后从企业走向品牌企业，这是第二步，大部分开发企业走到第一步，从项目开发到企业。像最近出来的阳光100，它的楼盘都做在同样的品质、水平，得到同样的认知，我认为已经走向了品牌。中国原来有4万家，现在经过整理还是有3万家，这方面陈博士更多，
杨慎：
37000。
聂梅生：
大家竞争，年销售额100个亿不多，可能不超过10家，最大最大就算是万科这样的，也只不过占中国房地产开发1％左右。所以跟美国、香港集中度没办法比，所以中国形成自己的品牌还有很长一段路要走，毕竟发达国家已经几十年、上百年，我们才十几年。
第二是教育产业的问题，就这个问题去年国家有一些政策，说这个问题并不代表我的意见，说中国有三个改革，一个是医疗改革，一个是教育改革，最后说到房改，我先不说房改，这两个改革都有后遗症，教育改革出现了教育产业，把很多高校合并，产生很多私人大学，这是一个发展过程，但收了很多学费，让失学和上不起学的人越来越多，也圈了很多地，像东方大学城，我也看了一下私营的大学当中房地产开发色彩是非常非常强，是用半教育产业来圈地，圈完了地之后作为房地产开发，这样是有问题的，本来可以使普及的教育变成跟房地产密切关联，也造成了到处抢生源、拉生源。
陈婷：
在亚洲房地产投资信托基金市场在短短四年就增长到了270亿美元，刚才禹总也讲到了引进投资基金的概念，各位专家怎么境外的投资者如何进入中国？能不能给他们指条道？
陈淮：
2005年我们进入了加入世贸组织的后过渡期时代，就是我们在1999年中美之间关于中国加入世贸组织双边协定和以后的多协定中承诺的问题，我们条款要旅行，我们所换取的对很多产业的市场保护，也基本上到期，在此后我们面对是国际市场和国际资本的直接竞争。我认为国外的资金以信托方式，还是以开发商的方式进入中国，或者其他金融资本、金融产品进入中国是不可避免正常的现象。另一方面使我们开发地产建房子这件事需要大量资金的产业获取新的血液，是非常好，而不是坏的事。我们刚才说平议房价，就像农业上平议粮食供求不平衡需要大的储备商，把丰年的粮食储存起来，欠年的时候卖出去，储存这些是需要钱的，房子也需要这样的供给。刚才聂会长和杨会长讲到的持有资产，在市场经济条件下，并不是开发商自己持有，很多国外资金并不是准备进来来和国美一样做开发商，也许他们就准备做禹资本地产或者持有作为投资，他们来观察、承担市场价值涨跌，或者供不应求、供大于求的风险判断。
每当一个人类创造一个分散风险方式的时候，在总体上又在不断的加大这个风险。每当我们创造货币这种东西使人们的交易变得更顺畅，货币贬值和涨水的问题就成为困扰我们至今没有解决的问题，每当我们创造银行信用证和各种各样信用产品的时候，社会拖欠和信用风险就增大了，更多的国外资金涌到中国来，对我们资本品、房地产这种资产进行投资的时候，实际上我们也就增大了价格涨落，以及在人们住房需求之外的新的投资需求的规模，人们只需要一套房子，但有三个人准备存房子，这个需求就变成了四个。这个情况在国外的房地产也看到很多，刚才有很多人已经问到，和我刚才没有回答的，我一并说。人们说2004年城镇居民住宅人均价格上涨4.4％，主持人一开始就用泡沫的词给我们形容，座在右手嘉宾说没有界定清楚，在2004年中国农产品价格跟2003年相比增长是27％，与此相比，我们的房价是否在不同的投资者眼里有不同的判断？我相信人们自然有不同的观察。而且人们会看到这个市场跟国外市场的区别，比如美国人买房子像买汽车一样，主要以更新为主要需求。中国人除了更新汽车之外，还有很多原来没有汽车的人进入买汽车，它的需求是不一样的。中国市场的住房也不是，除了更新住房和宏观上景气不景气，衰退还是通缩、通涨密切相关之外，还有一大批从没有到有，从小到大，以及从农村转移到城镇的住房需求，这个市场恐怕还是有很多操作的余地。谢谢！
陈婷：
我们叶先生已经很长时间没有发言了，有请叶先生，对这个观点您怎么看？
叶明权：
因为我不像陈博士做房地产市场，我是外行。但我很赞成陈博士的观点，因为外资进入中国的房地产市场，我认为是一个好事，是迟早的事，避免不了。因为这一块情况我并不是太了解，但我觉得是一个好事。
陈婷：
这一块禹总已经在实践当中收益了，能跟大家分享一下吗？
禹晋永：
刚才主持人讲，因为国美置业去年因为是我自己的公司，在纳斯达克上市，大家都知道去年有一个大限，如果不交齐，到期政府就会收回。以前土地都是通过协议获得土地，调整之后很多公司拿不到钱，中国房地产发展来看，十有八九，看房地产是一个暴富的行业，其实是玩智慧的行业。我去年把25个公司26块地很便宜就买回来了，我从来认为房地产不是一个产业，就是一个行业，因为我在美国待了很多年，投资很多的地产，没有一个人告诉我它是一个产业，而是一个行业。虽然我自己也是一个房地产，客观的讲房地产商就是一个集合商，还谈不上集成商。土地是国家，你交的是出让金，出让金对你而言只不过是一个租金而已。这样能成为一个产业吗？真的很难说。它就要想到找自己的出路，由于资金的压力加上中国宏观调控很多公司过不了这一关，这必然就要找其他的产业，为什么依附教育产业，因为它是特色地产，我们原来地产是住宅产业，住宅产业作为传统的地产逐渐在引退，自身出来就是特色地产，就是教育地产、旅游地产、工业地产包括农业地产、科技地产，我说的房地产严格意义上来讲就是像寄生虫一样寄生在产业带上。
现在房地产业已经进入资本的时代，我们今天坐的外国朋友比较多，但我可以告诉你们一个确切的数字，在中国的地产市场，包括在北京地产市场当中，能不能找一个黄头发的外国老板？找不到，一色纯种的中国人，包括包先生给我打工，是爱尔兰人，但他是打工的，并不是老板，清一色的中国人。难道他们都不懂中国市场的价值吗？他们懂，怎么做这个事情？还是一点就是他们对中国不太懂，不懂中国的政府。世界上哪一个网络有具体的地址？你的雅虎是全球第一流的，你的雅虎在什么地方？你在哪条大街哪一号？没有。像新浪、搜狐同样也是一样。咱们摩天大楼到处都是，地产不能成为一个产业，但他可以放在任何一个产业里面。我们有很多国有的上市公司也是在做资本，到境外上市等等，那是不完整的地产概念，首先理论基础不完善，因为我创造这个概念的时候，正好是国美电器在香港上市，黄先生一下子演绎了这个神话，我们对资本有一个共同的认识。为什么在短短的时间内可以做，就是靠资本，可以在香港、新加坡、美国利用网络去上市，这样可以吸引更多的投资商跟我们加盟合作，就像现在的国美一样，我们拥有全国电器最顶级的1000家企业成为我们的合作伙伴，作为地产的平台除了开发之外，实际上就是做基金、平台，对房地产进行一个储备，这种储备实际上就是起到一句话的作用，就是以丰补欠。按照这个思路我们需要跟更多的基金合作，在中国95年就已经演化了资本地产的概念，那天我也看到一个报道，中国的资本地产比较白热化，掀起第三个浪潮，到今天通过资本演绎的，到今天不到十个案例，好在三个礼拜都在讨论这个问题，包括摩根士坦利、包括顺时（音），有37000家，这十个比例在里面占百分之零点儿几都不到。国外企业没进来并不是对中国房地产业不羡慕，非常羡慕，现在可以说是给资本打开了道路，让他们蜂拥而至。我希望通过这个平台，铸造更多更好的房子，我们也希望更多的基金跟我们合作，谢谢。
陈婷：
既然没有问题，那么几位嘉宾在今天论坛里面给大家描绘了相对比较乐观的前景，至少我听了觉得之前陈教授批评我的观点都抛到脑后。最后我想请五位嘉宾用一到两句话，给这几位角色的扮演者进一句言。中央政府、地方政府、企业、消费者如何构建自己的角？
聂梅生：
从长远来看，国家的利益、老百姓的利益、开发商的利益是一致的。
杨慎：
中国房地产健康发展需要建立它的畅销机制，畅销机制的核心，就是进一步改革体制、完善机制、改善法规，这是下一步健康发展的基础。
陈淮：
我们主持人不断重复政府两个字，我希望开发商记住一句话，政府是保护市场健康的发展，并不是保护这个市场里面各个物种都健康发展，我断言37000家在一个光辉灿烂的市场前景中，死的会是大多数，希望大家能够活下来。
禹晋永：
37000家死的是大多数，少数能够活下来，所以房地产再美，不如国美。
叶明权：
无论政府还是消费者，现在需要讨论一种机制，中国现在人人有产权的住房机制应该改为人人有住房的管理消费观念，这是政府和消费者都应该思考的问题。刚才陈博士讲80％都有产权，在中国并不见得是一个好结果。
陈淮：
那是房改的结果。
陈婷：
既然前景这么乐观，大家就不要持币待望了，今天论坛到此结束。
（根据速录上传，未经发言人审阅。
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